Due diligence, czyli z angielskiego „należyta staranność” oznacza poddanie przedsiębiorstwa wnikliwej analizie w celu jego wyceny przez inwestora. W branży budowlanej dotyczy to przebadania zamiarów inwestycyjnych ze względu na wykrycie możliwych zagrożeń. Due diligence obejmuje różne obszary – audyt prawny, kosztowo-operacyjny, techniczny, podatkowy, środowiskowy i inne.
Księga wieczysta nieruchomości
Zanim inwestor zakupi wybraną nieruchomość, powinien dokładnie sprawdzić jej stan prawny poprzez zapoznanie się z treścią księgi wieczystej i innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Mogą znajdować się tam ujawnione prawa i roszczenia osób trzecich, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości oraz hipoteki. Między stanem prawnym zapisanym w księdze a faktycznym stanem nieruchomości zdarzają się rozbieżności. Zasada rękojmi wiary publicznej rozstrzyga ten konflikt na rzecz osoby, która przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabyła własność. Przy zawieraniu transakcji inwestor powinien dysponować aktualną wiedzą treści z księgi wieczystej, a więc najlepiej na dzień zawarcia umowy.
Możliwe rozbieżności prawne
Dużo trudniej jest sprawdzić stan prawny nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej. Wtedy dokonuje się tego na podstawie prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, czynności dokonywanych w formie aktów notarialnych i innych dokumentów mających moc dowodową dla ustalenia prawa własności lub władania.
Oprócz stanu prawnego nieruchomości należy także dokonać sprawdzenia danych na podstawie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i skonfrontowania ich z treścią księgi wieczystej. Jeśli pojawią się niezgodności, trzeba ustalić ich przyczyny i podjąć działania w celu uaktualnienia danych w ewidencji gruntu albo zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Powodzenie inwestycji zależne jest od przyszłego przeznaczenia danego terenu oraz nieruchomości sąsiadujących. Informacje te można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Są w nim możliwe warunki zabudowy, podstawowe parametry i planowane inwestycje w okolicy. W niektórych sytuacjach, np. gdy działka znajduje się na granicy dwóch planów miejscowych, warto zapoznać się z planami obu obszarów, ponieważ mogą one być ze sobą sprzeczne i jednocześnie zależne od siebie. Trudności pojawiają się także przez ochronę konserwatorską danej nieruchomości lub terenu sąsiedniego, ponieważ wprowadza ona wiele ograniczeń w możliwości przeprowadzania remontów lub przebudowy.
Przyłącza mediów i dostępność komunikacyjna
Analiza due diligence może obejmować także czynności dotyczące dostępności mediów. Jeśli przyłącza już istnieją lub mają być doprowadzone w najbliższym czasie, zazwyczaj wystarczy opłata przyłączeniowa zależna od wielkości inwestycji. Jeśli jednak nie ma możliwości podłączenia mediów, inwestor musi samodzielnie zająć się ich doprowadzeniem, co często jest nieopłacalne. Podobnie jest z dostępnością komunikacyjną, od której zależy możliwość korzystania z nieruchomości. Informacje na ten temat powinny znajdować się w miejscowym planie lub warunkach zabudowy terenu. Jednak nie daje to gwarancji dostępu do drogi publicznej, dlatego trzeba także skontaktować się z zarządcą drogi, do której przylega dana nieruchomość.
Due diligence a audyt prawny
Powyżej opisane elementy są najpowszechniejszymi składowymi due diligence. Jednak nie jest to ścisła struktura. Najczęściej traktuje się to jako audyt prawny, który daje zamawiającemu bezpieczeństwo w tym zakresie. Jest to jednak także ocena dotycząca tego, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i jakie czynniki mogą sprawić, że stanie się ona dla niego korzystna. Poznanie sytuacji prawnej to kwestia podstawowa, ponieważ staje się silnym argumentem w negocjacjach cenowych. Jak pisaliśmy na wstępie, due diligence obejmuje różne obszary. Osoba zlecająca może zdecydować się na szerszy zakres niż tylko sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.