Między projektem a oddaniem budynku do użytkowania jest długa droga. Inwestorzy poszukują optymalnych (czas, nakłady finansowe, estetyka, funkcja) rozwiązań na różnych etapach realizacji. Działania optymalizacyjne pozwalają znaleźć sposoby, które z jednej strony będą niemal tak dobre jak te, wybrane na początku, a z drugiej wygenerują niższe koszty lub spełnią inne determinanty postawione przez zamawiającego.
Cele analizy optymalizacyjnej
Analiza optymalizacyjna to oferta kierowana do inwestorów oraz firm wykonawczych. Jej pierwszym etapem jest sprawdzenie rozwiązań konstrukcyjnych, które zostały zaproponowane w pomyśle wyjściowym, a więc koncepcji, projekcie budowlanym, przetargowym lub wykonawczym. Na tej podstawie przeprowadza się weryfikację projektu. W ten sposób poszukuje się zmian, które wpłyną na osiągnięcie zamierzonego celu. Dobór optymalnych i oszczędnych rozwiązań zależy od charakteru analizy, czyli potrzeb klienta. O skuteczności analizy decyduje aktywny udział inwestora na temat parametrów wyjściowych. Optymalizację najczęściej przeprowadza się ze względu na zmniejszenie kosztów wykonawczych. Może ona np. dotyczyć ograniczenia zużycia materiału potrzebnego do wykonania konstrukcji lub usprawnienia procesu montażu elementów na budowie, co przyspieszy realizację inwestycji.
Możliwości działań optymalizacyjnych
W obiektach korzyści finansowe mogą wynosić nawet 15-25% pierwotnych kosztów. Głównym kierunkiem optymalizacji jest zmniejszenie zużyć materiałowych, betonu, stali zbrojeniowej, stali profilowanej poprzez zastosowanie korzystniejszych schematów statycznych dla uzyskania tej samej geometrii pierwotnej budynku i tej samej funkcji. Usprawnienie procesu budowy uzyskuje się poprzez uproszczenie geometrii, wprowadzenie powtarzalnych detali lub w przypadku konstrukcji stalowych zastosowanie elementów skręcanych zamiast spawanych. W późniejszych etapach wprowadzenie niektórych zmian może okazać się niemożliwe lub bardzo kosztowne. Dlatego właśnie tak duże znaczenie ma właściwie przeprowadzona analiza. Optymalizacja jest nie tylko cięciem kosztów, ale również rozwiązaniem prowadzącym do racjonalnego dysponowania budżetem.
Optymalizacja a projekt budowlany
Niektóre czynności optymalizacyjne mogą wpływać na projekt budowlany. Wtedy trzeba określić, czy jest to odstępstwo istotne, a więc dotyczące zmiany:
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- decyzji o warunkach zabudowy;
- warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne;
- zakresu zagospodarowania działki lub terenu;
- istotnych parametrów takich jak kubatura, powierzchnia, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.
Poza powyższymi przypadkami działania wprowadzane w ramach optymalizacji uważane są za odstępstwa nieistotne i nie wymagają zmiany projektu budowlanego. Praktyka pokazuje, że większość czynności optymalizacyjnych można przeprowadzić niezależnie od ustanowionego projektu.